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Hausbau in München: Selbst im Speckgürtel wird es immer schwieriger

München zählt zu den beliebtesten Städten Deutschlands und der ganzen Welt. Das spiegelt sich in einem begrenzten Angebot an Wohnfläche und steigenden Miet- und Kaufpreisen wider. Ausweichreaktionen haben dazu geführt, dass immer mehr Menschen in den Münchner Speckgürtel gezogen sind. Doch auch dort steigen die Miet- und Kaufpreise massiv an. In vielen Gemeinden haben die Preise bereits Münchner Niveau erreicht, sodass fast nur noch das äußere Umland bezahlbar ist. Bauherren sind jedoch nicht bereit, jeden Preis zu bezahlen, weswegen mit weiteren Ausweichbewegungen zu rechnen ist.

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Wer in München bauen will, muss mit erheblichen Kosten kalkulieren.

 

München ist eine der lebenswertesten Städte der Welt

Verschiedene Studien untersuchen, welches die lebenswertesten Städte der Welt sind. München landet bei solchen Untersuchungen immer weit vorne und belegt häufig einen der ersten drei Plätze. Deutschlandweit ist München sogar unangefochtene Nummer 1, was die Lebensqualität angeht. Die Folge: Immer mehr Menschen ziehen in die Bayerische Landeshauptstadt und bauen sich dort ein Leben auf. Das hat spürbare Auswirkungen auf die Wohnsituation vor Ort. Immer weniger Wohnungen stehen zur Verfügung und die Quadratmeterpreise beim Mieten oder Kaufen sind exorbitant.

Für die Beurteilung, welche Städte besonders lebenswert sind, ziehen die Studien eine Vielzahl von Faktoren heran. München punktet unter anderem deshalb, weil die Stadt über eine gut ausgebaute Infrastruktur verfügt und ein breites Spektrum an Freizeitangeboten bereitstellt. Außerdem ist das Gesundheitswesen in München sehr gut, sodass eine umfassende Versorgung der Bewohner gegeben ist. Des Weiteren werden Aspekte wie die Kriminalitätsrate und die Luftverschmutzung einer Stadt bei den Rankings berücksichtigt. Auch hier schneidet München wirklich gut ab, weswegen ein Hausbau in dieser Metropole sehr reizvoll ist.

 

Die Mietpreise in München steigen kontinuierlich an

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Bereits bei der Hausplanung muss die Finanzierung genau durchdacht werden.

Im vergangenen Jahrzehnt haben die Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser in München massiv zugelegt. Kostete eine Eigentumswohnung mit 30 m² im Jahr 2011 beispielsweise noch rund 3.027 Euro pro Quadratmeter, so waren es im Jahr 2019 schon etwa 8.525 Euro. Schon damals lag München weit über dem deutschen Durchschnitt. Hier war eine vergleichbare Wohnung für 1.411 Euro pro Quadratmeter zu haben. Heute ist das Verhältnis sogar noch extremer, da eine entsprechende Wohnung in Gesamtdeutschland durchschnittlich 3.600 Euro kostet.

Bei den Preisen gibt es aber auch innerhalb Münchens deutliche Unterschiede. So kostet eine Immobilie in Moosach durchschnittlich etwa 6.982 Euro, während in der Altstadt durchschnittlich rund 13.100 Euro pro Quadratmeter zu zahlen sind. Und auch im Bereich der Mieten sieht es kaum anders aus. Der Münchner Mietspiegel zeigt deutlich, dass die Wohnpreise in München stark angestiegen sind. Kostete eine 30 m² Wohnung im Jahr 2011 noch durchschnittlich 15,31 Euro pro Quadratmeter, so ist sie heute nur noch für 24,18 Euro pro Quadratmeter zu haben.

 

Im Speckgürtel ist der Hausbau ebenfalls schon unglaublich teuer

Aufgrund der hohen Miet- und Kaufpreise in München haben in den letzten Jahren diverse Ausweichbewegungen stattgefunden. Viele Menschen haben sich ihren Lebensmittelpunkt nicht in München selbst aufgebaut, sondern sind in den Speckgürtel, also das erweiterte Umland, gezogen. Vor allem der engere Speckgürtel war lange Zeit sehr beliebt. Das liegt daran, dass hier noch eine sehr gute Infrastruktur vorhanden ist und es nur wenige Minuten dauert, bis man in München ist. Die Menschen profitieren somit von der Natur des Umlands und den günstigen Preisen und können trotzdem die Vorteile einer Großstadt in Anspruch nehmen.

Aber auch diese Zeiten sind vorbei. Aufgrund der starken Nachfrage sind die Preise im Speckgürtel ebenfalls immer weiter angestiegen. Die Miet- und Kaufpreise in der unmittelbaren Umgebung Münchens haben mittlerweile fast das Niveau der bayerischen Hauptstadt erreicht, weswegen erneut Ausweichbewegungen stattgefunden haben. Mittlerweile ist der gesamte Speckgürtel stark besiedelt und die Preise steigen kontinuierlich an. Gerade einmal im äußeren Gürtel sind die Preise noch bezahlbar. Allerdings müssen von hier aus weite Wege nach München in Kauf genommen werden. Gerade Pendlern entstehen so oft hohe Benzinkosten.

 

Unterschiede bei den einzelnen Gemeinden

Die Gemeinden rund um München haben von der Beliebtheit der Stadt massiv profitiert. Stand heute ist es so, dass die Immobilienpreise in der günstigsten Gemeinde im Speckgürtel (Geltendorf) mit 3.871 Euro pro Quadratmeter teurer sind, als die in der teuersten Gemeinde im Berliner Umland (Kleinmachnow, Teltow,…), wo durchschnittlich 3.756 Euro pro Quadratmeter zu zahlen sind. Die Ausweichbewegungen von Kaufinteressenten und Mietern zeigen also auch in den Nachbargemeinden Münchens spürbare Auswirkungen.

Die teuerste Gemeinde im Speckgürtel von München ist Gräfeling. Hier kosten Immobilien schon durchschnittlich 7.564 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von 6,3% seit 2017. Die höchste Steigerungsrate ist hingegen in Gröbenzell zu verzeichnen. Hier kosten Wohnungen und Häuser im Schnitt um 11,3% mehr als im ersten Halbjahr 2018. Zu den günstigsten Gemeinden im Speckgürtel gehört Geltendorf. Hier müssen durchschnittlich 3.871 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche investiert werden. Die wenigsten Menschen können solche Preise aus eigener Tasche bezahlen. Deswegen ist es für eine solche Investition wichtig, einen günstigen Kredit aufzunehmen. Um diesen zu finden, müssen die unterschiedlichen Tarife im Vergleich betrachtet werden. Dank Niedrigzinsphase lassen sich dann selbst für Münchner Verhältnisse gute Baukredite erwerben.

 

Bauherren zahlen nicht jeden Preis

Auffällig ist, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Immobilienpreise in einer Region stagnieren. Es scheint so zu sein, dass es bei Käufern und Mietern eine gewisse Schmerzgrenze gibt, was die Preise angeht. Sobald diese überschritten wurde, werden entsprechende Immobilien nicht mehr gekauft beziehungsweise gemietet. Stattdessen finden Ausweichbewegungen statt und andere Gemeinden, Stadtteile oder Regionen werden interessanter. Das bekommt aktuell Herrsching recht deutlich zu spüren, wo die Immobilienpreise schon seit einigen Jahren kaum noch angestiegen sind.