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Hausbau in München: Selbst im Speckgürtel wird es immer schwieriger

München zählt zu den beliebtesten Städten Deutschlands und der ganzen Welt. Das spiegelt sich in einem begrenzten Angebot an Wohnfläche und steigenden Miet- und Kaufpreisen wider. Ausweichreaktionen haben dazu geführt, dass immer mehr Menschen in den Münchner Speckgürtel gezogen sind. Doch auch dort steigen die Miet- und Kaufpreise massiv an. In vielen Gemeinden haben die Preise bereits Münchner Niveau erreicht, sodass fast nur noch das äußere Umland bezahlbar ist. Bauherren sind jedoch nicht bereit, jeden Preis zu bezahlen, weswegen mit weiteren Ausweichbewegungen zu rechnen ist.

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Wer in München bauen will, muss mit erheblichen Kosten kalkulieren.

 

München ist eine der lebenswertesten Städte der Welt

Verschiedene Studien untersuchen, welches die lebenswertesten Städte der Welt sind. München landet bei solchen Untersuchungen immer weit vorne und belegt häufig einen der ersten drei Plätze. Deutschlandweit ist München sogar unangefochtene Nummer 1, was die Lebensqualität angeht. Die Folge: Immer mehr Menschen ziehen in die Bayerische Landeshauptstadt und bauen sich dort ein Leben auf. Das hat spürbare Auswirkungen auf die Wohnsituation vor Ort. Immer weniger Wohnungen stehen zur Verfügung und die Quadratmeterpreise beim Mieten oder Kaufen sind exorbitant.

Für die Beurteilung, welche Städte besonders lebenswert sind, ziehen die Studien eine Vielzahl von Faktoren heran. München punktet unter anderem deshalb, weil die Stadt über eine gut ausgebaute Infrastruktur verfügt und ein breites Spektrum an Freizeitangeboten bereitstellt. Außerdem ist das Gesundheitswesen in München sehr gut, sodass eine umfassende Versorgung der Bewohner gegeben ist. Des Weiteren werden Aspekte wie die Kriminalitätsrate und die Luftverschmutzung einer Stadt bei den Rankings berücksichtigt. Auch hier schneidet München wirklich gut ab, weswegen ein Hausbau in dieser Metropole sehr reizvoll ist.

 

Die Mietpreise in München steigen kontinuierlich an

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Bereits bei der Hausplanung muss die Finanzierung genau durchdacht werden.

Im vergangenen Jahrzehnt haben die Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser in München massiv zugelegt. Kostete eine Eigentumswohnung mit 30 m² im Jahr 2011 beispielsweise noch rund 3.027 Euro pro Quadratmeter, so waren es im Jahr 2019 schon etwa 8.525 Euro. Schon damals lag München weit über dem deutschen Durchschnitt. Hier war eine vergleichbare Wohnung für 1.411 Euro pro Quadratmeter zu haben. Heute ist das Verhältnis sogar noch extremer, da eine entsprechende Wohnung in Gesamtdeutschland durchschnittlich 3.600 Euro kostet.

Bei den Preisen gibt es aber auch innerhalb Münchens deutliche Unterschiede. So kostet eine Immobilie in Moosach durchschnittlich etwa 6.982 Euro, während in der Altstadt durchschnittlich rund 13.100 Euro pro Quadratmeter zu zahlen sind. Und auch im Bereich der Mieten sieht es kaum anders aus. Der Münchner Mietspiegel zeigt deutlich, dass die Wohnpreise in München stark angestiegen sind. Kostete eine 30 m² Wohnung im Jahr 2011 noch durchschnittlich 15,31 Euro pro Quadratmeter, so ist sie heute nur noch für 24,18 Euro pro Quadratmeter zu haben.

 

Im Speckgürtel ist der Hausbau ebenfalls schon unglaublich teuer

Aufgrund der hohen Miet- und Kaufpreise in München haben in den letzten Jahren diverse Ausweichbewegungen stattgefunden. Viele Menschen haben sich ihren Lebensmittelpunkt nicht in München selbst aufgebaut, sondern sind in den Speckgürtel, also das erweiterte Umland, gezogen. Vor allem der engere Speckgürtel war lange Zeit sehr beliebt. Das liegt daran, dass hier noch eine sehr gute Infrastruktur vorhanden ist und es nur wenige Minuten dauert, bis man in München ist. Die Menschen profitieren somit von der Natur des Umlands und den günstigen Preisen und können trotzdem die Vorteile einer Großstadt in Anspruch nehmen.

Aber auch diese Zeiten sind vorbei. Aufgrund der starken Nachfrage sind die Preise im Speckgürtel ebenfalls immer weiter angestiegen. Die Miet- und Kaufpreise in der unmittelbaren Umgebung Münchens haben mittlerweile fast das Niveau der bayerischen Hauptstadt erreicht, weswegen erneut Ausweichbewegungen stattgefunden haben. Mittlerweile ist der gesamte Speckgürtel stark besiedelt und die Preise steigen kontinuierlich an. Gerade einmal im äußeren Gürtel sind die Preise noch bezahlbar. Allerdings müssen von hier aus weite Wege nach München in Kauf genommen werden. Gerade Pendlern entstehen so oft hohe Benzinkosten.

 

Unterschiede bei den einzelnen Gemeinden

Die Gemeinden rund um München haben von der Beliebtheit der Stadt massiv profitiert. Stand heute ist es so, dass die Immobilienpreise in der günstigsten Gemeinde im Speckgürtel (Geltendorf) mit 3.871 Euro pro Quadratmeter teurer sind, als die in der teuersten Gemeinde im Berliner Umland (Kleinmachnow, Teltow,…), wo durchschnittlich 3.756 Euro pro Quadratmeter zu zahlen sind. Die Ausweichbewegungen von Kaufinteressenten und Mietern zeigen also auch in den Nachbargemeinden Münchens spürbare Auswirkungen.

Die teuerste Gemeinde im Speckgürtel von München ist Gräfeling. Hier kosten Immobilien schon durchschnittlich 7.564 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von 6,3% seit 2017. Die höchste Steigerungsrate ist hingegen in Gröbenzell zu verzeichnen. Hier kosten Wohnungen und Häuser im Schnitt um 11,3% mehr als im ersten Halbjahr 2018. Zu den günstigsten Gemeinden im Speckgürtel gehört Geltendorf. Hier müssen durchschnittlich 3.871 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche investiert werden. Die wenigsten Menschen können solche Preise aus eigener Tasche bezahlen. Deswegen ist es für eine solche Investition wichtig, einen günstigen Kredit aufzunehmen. Um diesen zu finden, müssen die unterschiedlichen Tarife im Vergleich betrachtet werden. Dank Niedrigzinsphase lassen sich dann selbst für Münchner Verhältnisse gute Baukredite erwerben.

 

Bauherren zahlen nicht jeden Preis

Auffällig ist, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Immobilienpreise in einer Region stagnieren. Es scheint so zu sein, dass es bei Käufern und Mietern eine gewisse Schmerzgrenze gibt, was die Preise angeht. Sobald diese überschritten wurde, werden entsprechende Immobilien nicht mehr gekauft beziehungsweise gemietet. Stattdessen finden Ausweichbewegungen statt und andere Gemeinden, Stadtteile oder Regionen werden interessanter. Das bekommt aktuell Herrsching recht deutlich zu spüren, wo die Immobilienpreise schon seit einigen Jahren kaum noch angestiegen sind.

 

Wertprognose: Wohnraum in Bayern im gesamtdeutschen Vergleich und wie eine Finanzierung gelingt

Südliche Bundesländer besonders von Mietspiegelsteigerung betroffen

 

Trotz hoher Immobilienpreise sind die Deutschen kauffreudig wie selten zuvor, auch wenn es um große Finanzierungen wie die einer Immobilie geht.  Nach vdp-research, dem Analysehaus der deutschen Pfandbriefbanken ist keine Trendwende abzusehen, dafür sorgen niedrige Zinsen und „eine Vielzahl von Risikofaktoren im wirtschaftlichen Umfeld, die eine Anlage im weltwirtschaftlichen Umfeld, die eine Anlage in Sachwerte vergleichsweise attraktiv erscheinen lassen.“

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Häuser und Wohnungen in München, © Gerade in München muss man bei der Wohnungssuche besonders geschickt sein

1.106 Euro netto, sonst bist du arm

Wer in München weniger als 1.106 Euro Netto-Einkommen hat, gilt als arm. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln, gilt in Deutschland als arm, wer weniger als 60 Prozent des bundesweiten mittleren Einkommens zum Leben hat. Jedoch brauchen Menschen je nach Wohnort mehr oder weniger Geld.

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Neuer Mietspiegel 2015 – Stadt bittet um Mithilfe

Nach einem Beschluss des Münchner Stadtrats wird im Frühjahr 2015 ein neuer Mietspiegel für München erscheinen.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete und deshalb sehr wichtig, wenn es darum geht, die Angemessenheit einer Miethöhe einzuschätzen.

 

Die Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels ist notwendig, da der aktuell gültige Mietspiegel im März 2015 veraltet sein wird. Die Landeshauptstadt bittet wie in den vergangenen Jahren die Münchner Bürgerinnen und Bürger sowie die Vermieterinnen und Vermieter Münchner Wohnungen um Unterstützung.

 

Zur Erstellung eines aussagekräftigen und wissenschaftlich fundierten Mietspiegels müssen mittels einer Umfrage Daten zum Beispiel zur Wohnfläche und zur Ausstattung der Mietwohnungen sowie zur Höhe der gezahlten Miete erhoben werden. Mit der Datenerhebung und Erstellung des Mietspiegels hat das Sozialreferat der Landeshauptstadt München das Umfrageinstitut TNS Infratest beauftragt.

 

Die Umfrage beginnt am 7. Januar und wird voraussichtlich bis Mai 2014 dauern. Zunächst werden nach dem Zufallsprinzip bis zu 36.000 Münchner Haushalte telefonisch kontaktiert, um diejenigen Wohnungen zu ermitteln,
die in den Mietspiegel Eingang finden dürfen. Anschließend werden Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von TNS Infratest persönliche Interviews mit den Münchner Mieterinnen und Mietern vereinbaren. Zu Beginn des persönlichen Interviews sollten sich die Befragten den Mitarbeiter- und Personalausweis der Interviewerin oder des Interviewers zeigen lassen. Sobald das Interview mit der Mietpartei abgeschlossen ist, werden von TNS Infratest die zugehörige Vermieterin beziehungsweise der Vermieter angeschrieben, um Erkenntnisse v.a. zur energetischen Beschaffenheit der Wohnung zu gewinnen. Die Teilnahme an der Mietspiegelumfrage ist freiwillig.

 

Um einen repräsentativen und wissenschaftlich fundierten Mietspiegel erstellen zu können, erhofft sich die Landeshauptstadt München wie bei den vergangenen Mietspiegeln eine hohe Teilnahmebereitschaft sowohl bei der Mieterschaft als auch bei den Vermieterinnen und Vermietern. Die erhobenen Daten zur Wohnung werden ausschließlich in anonymisierter Form ausgewertet, Name und Anschrift der Befragten werden nicht bekannt gegeben.

 

 

Der Münchner Mietspiegel ist für sämtliche Mietparteien ein unverzichtbares Orientierungsmittel, um sich ein zuverlässiges Bild über die ortsübliche Miete machen zu können. Die Landeshauptstadt München appelliert daRathaus Umschau Seite 4 her an die Münchnerinnen und Münchner als auch an die Vermieterinnen und Vermieter Münchner Wohnungen, die Neuerstellung des Mietspiegels zu unterstützen und an der Umfrage teilzunehmen.

 

Den zur Zeit noch gültigen Mietspiegel für München 2013 gibt es als kostenlose Broschüre bei der Stadt-Information im Rathaus und im Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, oder abrufbar im Internet unter www.mietspiegel-muenchen.de

 

 

jn / rathausumschau